Falende notaris, laks Kadaster: Daniëlle en tientallen anderen samen voor half miljoen gedupeerd

De onderzoeksredactie van RTL Nieuws heeft een groot stuk grond aan de Hoekseweg in Terneuzen onder de loep genomen. Een stuk landbouwgrond in het midden van niets, dat in 2009 en 2010 door grondhandelaren is opgesplitst in meer dan honderd kleinere perceeltjes.

Die werden voor bedragen tussen de 40 en 50 euro per vierkante meter aangeboden als beleggingsgrond. De gemiddelde prijs voor landbouwgrond lag toen rond de 5 euro. Aan kopers werd echter verteld dat er een zeer grote kans was dat de grond in de nabije toekomst bouwgrond werd en daarmee flink in waarde zou stijgen.

Tot op de dag van vandaag blijft een waardestijging uit. Wat wel gebeurde, is dat verschillende kavels nog eens in de verkoop gingen. Zo kocht zelfstandig ondernemer Daniëlle Vosters uit Overloon in 2013 voor ruim 37.000 euro de kavelnummers 305, 306 en 307 (750 vierkante meter). Drie jaar eerder was dezelfde grond echter al aan iemand anders verkocht.

De verkoper die zich bij Daniëlle meldde was dus helemaal geen eigenaar van de grond en had die dus ook nooit mogen verkopen. Notariskantoor Van Limburg Stirum uit Hilversum, dat de aankoop begeleidde, liet de akte desondanks toch passeren. En dat gebeurde niet alleen bij de aankoop van Daniëlle. In 2011 en 2013 werden in totaal 36 kavels via dat notariskantoor voor de tweede keer verkocht aan tientallen particulieren. Telkens door partijen die geen eigenaar waren.

Doodzonde

RTL Nieuws legde de situatie voor aan meerdere deskundigen, zij stellen dat de notaris heeft gefaald. "Dit is gewoon een juridisch-technische doodzonde", stelt hoogleraar notarieel recht Leon Verstappen, die het handelen van de notaris zeer kwalijk en laakbaar noemt. "Als notaris heb je de verplichting om na te gaan of de verkoper eigenaar is van wat hij verkoopt."

De notaris liet de aktes toch passeren en dus werd het Kadaster, dat verantwoordelijk is voor de registratie van vastgoed, geconfronteerd met allerlei percelen met twee verschillende eigenaren. Het Kadaster zag zich naar eigen zeggen genoodzaakt de percelen te splitsen en gaf iedere eigenaar een voorlopige administratieve oppervlakte die nog maar de helft was van waar zij voor betaald hadden. Kopers zeggen daar nooit iets van gehoord te hebben.

Advocaat Bert van Mieghem, die veel gedupeerden van grondhandel bijstond, is verbaasd over de handelswijze van zowel de notaris als het Kadaster. "Iedereen kan zich een keer vergissen, maar dit is op grotere schaal en herhaaldelijk gebeurd. Hier weten een tuchtrechter en civiele rechter wel raad mee. De notaris is de eerste die hier aansprakelijk is. Maar ook het Kadaster heeft een dubieuze rol. Stel je voor dat dit gebeurt met dure bouwgrond in Amsterdam of met een huis… Gaan ze dan ook splitsen?"

Hoogleraar Verstappen spreekt van vervuiling van de registers. "Het betekent dat wat daar geregistreerd staat niet volledig of niet juist is. En het is in ons aller belang dat dat niet plaatsvindt, want dat tast de rechtszekerheid van de openbare registers en de Basisregistratie Kadaster aan."

Tweede Kamerlid Ulysse Ellian (VVD) is kritisch op de rol van het Kadaster. "Er moet uitgezocht worden wat daar mis is gegaan. De betrouwbaarheid van dat register is echt essentieel als het gaat om de koop en verkoop van onroerend goed. Die moeten niet zomaar zelfstandig percelen gaan splitsen. Dat mag echt nooit gebeuren." 

Kassa rinkelt voor verkopers

De oppervlaktes die het Kadaster toegekend heeft zijn voorlopig, maar zijn dat al meer dan tien jaar. Er is geen ruimte op de kaart om iedereen de grond toe te kennen waarvoor zij betaalden. Bovendien bestaat intussen geen enkele van de grondbedrijven die profiteerden van de dubbele verkoop nog. Ze harkten samen een miljoen euro binnen, waarvan de helft dus door grond te verkopen die niet in hun bezit was.

Dat halve miljoen is dan ook het totaalbedrag waarvoor Daniëlle en andere kopers van de grond in Terneuzen gedupeerd zijn. Daniëlle kwam er pas achter nadat RTL Nieuws haar recent – tien jaar na haar aankoop - had gewezen op de dubbele verkoop. "Eigenlijk kan ik het niet geloven. Je denkt dat een notaris gewoon te vertrouwen is en die moet alles checken, da’s toch zijn vak? Dat is toch wat ie doet? Ik kan eigenlijk nog steeds niet snappen dat dat kan." 

Ze zit vol vragen en begrijpt niet dat ze nooit is geïnformeerd. Niet door de verkoper, niet door de notaris en ook niet door het Kadaster. "Waarom heeft het Kadaster niks laten weten? Ik bedoel: dat klopt toch niet? Want als het één keer gebeurt, dan stop je toch gelijk? Dan gaan toch alle alarmbellen af? Dan kan het toch geen 36 keer gebeuren?"

Daniëlle hoopt dat ze samen met anderen gecompenseerd wordt voor het dubieuze handelen van de grondverkoper en de notaris en de bijzondere actie van het Kadaster. De hoop dat haar investering in landbouwgrond ooit nog iets gaat opleveren, heeft ze al opgegeven. "Dit was mijn pensioen. Nou ja, dan heb ik dus geen pensioen, denk ik. Ik leid gelukkig een zuinig leven. Ik zal minder op reis gaan en ik zal mijn kinderen minder kunnen helpen."

Notaris: 'zorgvuldig gehandeld'

RTL Nieuws stelde Notariskantoor Van Limburg Stirum in Hilversum vorige week meerdere vragen over de dubbele verkopen in Terneuzen. Bijvoorbeeld over het checken van verkopers en het feit dat al in 2015 bij het kantoor een lijst circuleerde met daarop de namen van eigenaren van dubbel verkochte percelen, waaronder die van Daniëlle. Toch is zij naar eigen zeggen nooit geïnformeerd.

Op specifieke vragen gaat het kantoor niet in. In een eerste reactie stelde het notariskantoor de 'ontstane beeldvorming' te betreuren en verwees het door naar de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Die laat bij monde van voorzitter Annerie Ploumen weten dat er 'echt iets is misgegaan'. "Als een perceel gewoon twee keer geleverd is, dan heeft ergens een notaris z'n werk niet goed gedaan. Zo simpel is het."

Vlak voor publicatie zijn nogmaals de vragen voorgelegd aan het notariskantoor. In een reactie stelt notaris Raymond Francken dat zijn kantoor zorgvuldig heeft gehandeld. "Het staat ons gelet onze geheimhoudingsverplichting niet vrij om inhoudelijk op deze kwestie in te gaan. Wel kunnen wij - in het algemeen - berichten dat deze kwestie al geruime tijd de aandacht van het notariskantoor heeft. Er is intern en extern onderzoek verricht en er is overleg gaande met de betrokkenen, waaronder het Kadaster."

RTL Nieuws legde deze zaak samen met enkele andere casussen voor aan Bureau Financieel Toezicht (BFT), de toezichthouder op het notariaat. In een reactie daarop laat BFT weten een aantal van de voorgelegde zaken nader te onderzoeken. Op de vraag of de dubbele verkoop in Terneuzen daartoe behoort, kan de toezichthouder geen antwoord geven.

Reactie Kadaster 

Het Kadaster reageerde uitgebreid op vragen en laakt de werkwijze van de notaris. "De notaris controleert de overeenstemming tussen partijen ten aanzien van wat er specifiek verkocht is en onderzoekt de bevoegdheid van de verkoper om dit te kunnen overdragen. Dubbele verkoop zou daarmee in beginsel niet mogen voorkomen."

In 2015 stuurde het Kadaster een brief naar eigenaren van gronden in Terneuzen, maar daarin is de dubbele verkoop niet benoemd. Het Kadaster had eigenaren moeten wijzen op de dubbele verkoop, maar zegt daar pas laat achter te zijn gekomen. "De constatering dat sprake is geweest van een dubbele verkoop, bleek soms echter pas bij de aanwijs van de nieuwe grenzen door de belanghebbenden."

Voor veel kavels in Terneuzen geldt dat zo'n aanwijs en dus definitieve vaststelling van grenzen nog helemaal niet heeft plaatsgevonden. Of en wanneer dat wel gaat gebeuren bij de nu ruim tien jaar geleden gekochte percelen, kan het Kadaster niet zeggen. In het algemeen zegt het Kadaster met een nieuwe werkwijze te proberen om vervuiling, bijvoorbeeld als gevolg van speculatieve grondhandel, tegen te gaan.